Главная » финансы и консалтинг » Создание богатства путем более гибкого финансирования — часть 2

Создание богатства путем более гибкого финансирования — часть 2

[ad_1]

В первой части я рассказал, как можно получить ипотечный кредит на коммерческую собственность с меньшим количеством денег, меньше выплатами и более долгосрочными, чем традиционное коммерческое финансирование. Так как это возможно? Что же, в первую очередь, я никогда не верил в кредиторы "все для всех".

С другой стороны, как мы все знаем, банковское дело недавно столкнулась с проблемами, поскольку они старались быть "всеми" вещи для всех людей ", пытаясь быть вертикально интегрированными. Я приравниваю это к продавцу на Таймс-сквер, который открывает свою куртку и говорит: "у меня двадцать часов в этой стороне, и у меня двадцать часов в ту сторону — что бы вы хотели?»

Банкиры могут "Т конкурировать с особыми кредиторами, так как они должны жонглировать п & # 39; пятьдесят различных продуктов и услуг в своих головах. С другой стороны, специалисты занимаются лишь тремя кредитными программами. Вы желать лучшего коммерческого кредитования. Но это не представляется возможным, если вы выбираете генерального директора для обработки вашей сделки.

Давайте углубим взгляд на финансирование коммерческой недвижимости. Как я уже сказал, большинство обычных банкиров финансировать от 70 до 80 процентов кредита к стоимости. Я собираюсь установить рекорд прямо здесь. Заем, относящаяся к стоимости, означает меньшую оцененную стоимость или стоимость покупки. Например, вы можете приобрести офисное здание миллиона долларов, что является ее оценочной стоимости, но как-то — возможно, владелец расстанется и должен получить быстрее доступ к ликвидности — вы можете получить имущество на сумму 750 000 долларов. 25-процентная скидка на имущество. Ваш банкир собирается профинансировать от 70 до 80 процентов меньшей покупной цены — 750 000 долларов, а не миллион долларов, которые он оценивает. Это случай того, что я называю "вложенного капитала". Вы сделали очень много — у вас есть 250 000 долларов оценочной стоимости в собственности или встроенные в него, но традиционное финансирование не позволит вам получить доступ к нему. Вам придется подождать два-три года, пока не будет немного приправлено, и, возможно, вы можете извлечь часть этого встроенного капитала путем рефинансирования.

Хороший специалист не только профинансирует кредит на счет настоящая стоимость проекта, а не только стоимость покупки, но, если будет использовано ремонт, мы также финансируем их. Мы также финансируем "г. & # 39; расходы", такие как разрешения и награды, а также архитектурные и инженерные сборы. И мы финансируем расходы на закрытие, и в большинстве случаев мы можем даже финансировать мебель, оборудование и оборудование.

Добавить все сложные и м & # 39; расходы вместе, и мы обычно финансируем 90 процентов от общей суммы проекта. Сравните это с 70-80 процентным процентами займа к стоимости имущества, предлагаемого банком самостоятельно, кроме покрытия г. & # 39; либо затрат и закрытие затрат из кармана. Таким образом, вы действительно не снижаете от 20 до 30 процентов, когда вы покупаете коммерческую недвижимость через банк. Вы, вероятно, поставите больше в пределах от 25 до 35 процентов вниз. С нами это действительно 10 процентов

Между тем большинство банкиров, особенно в современном климате, пытаются с & # 39; выяснить, как сказать "нет" соглашениях, поскольку они действительно не хотят брать на себя новый актив, новый кредит на коммерческую собственность. Правильно или неправильно, они должны рассмотреть наихудший сценарий. Когда они берут на себя дополнительную ссуду, они берут на себя больше риска, чего банкиры очень не хотят до сих пор. Почему? Поскольку они так долго были вертикально интегрированные, предлагая сорок или п & # 39; пятьдесят продуктов. Они получили пальцы, сожжены некоторыми из этих продуктов, и теперь они платят за это, в отличие от прикрепления к их в & # 39; Обязательства.

[ad_2]