Главная » финансы и консалтинг » Введение в коммерческой аренды — часть 1

Введение в коммерческой аренды — часть 1

[ad_1]

Это многосторонняя статья, которая будет сосредоточена на коммерческой аренде.

Переговорная коммерческая аренда часто бывает не для слабых сердец. Учитывая это мы попытаемся прояснить различные аспекты коммерческого лизинга. В этой статье мы рассмотрим темы, включающие: сроки, положения, переговоры и требования к этим типам аренды.

Существует много аспектов коммерческой аренды, которые для мирянина или неопытные, часто путают, и когда чтение вслух звучит как "мрамор мрамор мрамор"?

Понимание терминов, используемых в коммерческой аренде, и позиции тех, кто держит аренду, помогут при обсуждении договора аренды. Если вы не являетесь опытным посредником в сфере коммерческой недвижимости, перед тем как вступать в любую коммерческую недвижимость, предлагаем обратиться к профессиональному агента по коммерческой недвижимости и / или юридического консультанта.

Начнем с нескольких базовых концепции …

В аренде всегда есть две стороны: арендатор и собственник. Хотя владелец может быть представлен Управляющей компанией или юридической фирмой, которые составляют аренду, чаще всего жители самостоятельно представлены.

Каждая сторона в аренде имеет цели для получения арендованного пространства:

Цели арендатора могут включать: [19659002]

  • Получение аренды с разумной арендной платой
  • Максимальный риск для потребителей
  • Расчетные и ожидаемые эксплуатационные расходы
  • Возможность расширить для будущих потребностей и роста

Владелец с другой стороны имеет существенно разные цели, которые могут включать:

  • Получение и содержание высококачественных арендаторов
  • Максимизация прибыли от своих инвестиций
  • Защита их инвестиционной собственности через перераспределение рисков
  • Вероятность возвращения владения недвижимостью должно быть невод & # 39; емкой требованием арендатора

[19659002] Хотя обе стороны аренды имеют различные цели, есть и некоторые общие черты. Такие элементы:

  • Установка четко сформулированного, обязательно & # 39; обязательного договора
  • Защита финансовых инвестиций обеими сторонами будет / мать
  • И способность обеих сторон быть прибыльной

Типы аренда

Есть много типов аренды, которые используются в лизинга коммерческой недвижимости. Давайте рассмотрим несколько типичных форм аренды, таких как:

· Валовой лизинг — Этот тип аренды — это место, где владелец оплатит все расходы, & # 39; связанные с эксплуатацией и обслуживанию имущества. Арендатор платит владельцу валовой или фиксированную сумму в аренду. С этой арендной платы владелец будет платить имущественные операционные расходы (налоги на имущество, страхование, обслуживание, коммунальные услуги, имущественные расходы и услуги по охране)

· чистая аренда — в этом наименовании арендатор платит все или некоторые из операционных расходов, выраженных в лизинговой линии. Этот тип аренды предоставляет владельцу возможность передавать как можно большую ответственность за операционные расходы для арендаторов. Этот тип аренды меняется в зависимости от места расположения и местного рынка, а также возможности переговоров или переговоров между двумя сторонами (собственником и арендатором).

  • Абсолютная нетто-аренда — Этот тип аренды требует, чтобы арендатор платил все операционные расходы, & # 39; связанные с эксплуатацией и обслуживанию имущества.
  • Процентная аренда — аренда имущества в в которой арендная стоимость базируется на процентах от объема продаж, осуществленных арендатором (арендатором). Обычно этот тип аренды предусматривает минимальную или базовую арендную плату, а также комиссию по объемам продаж и регулярно используется для ритейлеров

Учитывая сложность различных видов аренды, можно сделать вывод, что введение в коммерческую аренду неподготовленную можно сравнить с выходом из скалы. И вы будете правильными!

Перед тем, как заключить договор о соглашении о сдаче в аренду коммерческой недвижимости, первостепенное значение имеет успех вашего бизнеса, который вы понимаете по срокам, типу и финансовыми последствиями аренды.

Что делает аренду действующей и вступает в силу?

Действительные арендные отношения подобные действующих договоров. Кроме вариаций длины, сложности и финансовых соображений, правоотношения аренды обычно содержат следующее:

· Идентификация владельцев и арендаторов: Каждая сторона подлежит аренде, должна подписать документ. Также рекомендуется, чтобы каждая страница документа содержала инициалы и дату каждой стороны.

· A Описание о & # 39 объекта, подлежащего аренде: Описание о & # 39 объекта будет содержать адрес (включая единица или номер магазина, если это применимо), любые зарегистрированные площади, если применяется, государственная система прямоугольного опроса, а также цели и границы в сельской местности. Любое улучшение имущества также должно быть включено в описи имущества для сдачи в аренду.

· Финансовый аспект: Это требование чаще всего удовлетворяет обещание арендатора платить арендную плату и невозможность владельца занимать имущество во время срок аренды. Чаще всего первым шагом в аренде коммерческой собственности является представление письма о намерениях (LOI) и несколько раз сопровождается финансовыми отчетами, отличающиеся от платежеспособного платежеспособности или ликвидности (доступ к денежным средствам или средств).

· Законность цели: При аренде коммерческой собственности о & # 39; объективное или предлагаемое использование имущества или аренды не должно нарушать никаких федеральных, штатных или местных законов.

· Предложение и принятие: В основном эти заявления обнаруживают, что владельцы соглашаются арендовать недвижимость на определенный период времени и арендатор соглашается платить по соглашению периодического размера арендной платы, чтобы занимать недвижимость, определенную в аренде [19659002] · Аренда в письменной форме: в большинстве штатов аренда более одного года должна быть письменно. Очень рекомендуется, чтобы все аренды находились в четко сформулированном и легко идентифицированы документе.

Аренда и Ваш денежный поток

Некоторые статьи аренды имеют возможность влиять на денежный поток лизингополучателя. Эти положения содержат альтернативы для владельца, чтобы передавать арендатора определенные операционные расходы. Некоторые статьи могут ограничивать оплату эксплуатационных расходов (так называемые расходы, остановки), тогда как другие предоставляют возможность владельцу постоянно передавать арендатору определенные текущие или растущие эксплуатационные расходы собственности (расходы).

Прежде чем рассматривать эти пункты, давайте понять простой расчет ренты. Как правило, коммерческая арендная плата выражается в цене за квадратный фут (ppsf) и рассчитывается ежегодно. Те, которые являются новыми для коммерческого лизинга, часто удивятся начальной цене такого имущества. Тот, что они не понимают, это то, что общая цена затем разделена на 12 (количество месяцев в году). Пример: пространство 1000 sf арендуется в размере $ 18,00 за квадратный фут или $ 18000 в год ($ 18×1000). Фактическая сумма арендной платы за месяц составляет $ 1500.00 ($ 18,000 / 12).

Как упоминалось ранее, операционные расходы, такие как налоги на недвижимость, обслуживание, ремонт, удаление мусора, заработная плата работников арендодателя и постоянные затраты на совершенствование оплачивается владельцем и часто передается арендаторов. Это, как правило, касается многоэтажных офисных зданий и торговых центров. В розничных активах доля арендаторов этих расходов на проедание опирается на общую аренду площадь (GLA) магазина арендатора.

Стоп расходов

Остановки расходов позволяют владельцу платить часть операционных расходов к определенной суммы, как правило, основана на цене на квадратный фут (PSF). Превышение расходной остановки затем передаются жителю на основе арендной площади здания, которое арендатор занимает.

Вот пример: в аренде для офиса может содержаться оговорка, согласно которому арендатор платит 18 долларов за квадрат ноги на год в аренду и владелец будет платить все операционные расходы, & # 39; связанные с имуществом, — если расходы не превышают 4 долларов на квадратный фут от арендуемой площади

Если здание имеет 50 000 квадратных метров арендной площади, по этому пункту владелец обязательства & # 39; связан платить первые 200 000 долларов США в годовых операционных затратах (4 доллара на квадратный фут X 50000 квадратных футов ). Если существует дополнительные расходы, необходимые для эксплуатации здания превышает 200 000 долларов, арендатору будет взыскано надбавку на основе процентной ставки арендной площади здания или квадратного размера, который арендатор занимает.

Это ограничивает или прекращает — операционные расходы владельца на 200 000 долларов США. Чтобы проиллюстрировать это дальше, если эксплуатационные расходы этого имущества составляют $ 220 000 в год, то, используя пример выше, можно ожидать, что арендная плата составит дополнительные $ 40 за кв.м ($ 20 000/50 000). Скорректированная ежемесячная арендная плата составляет $ 1533,33 ($ .40×1000 sf / 12), поскольку владелец платит начальные $ 200,000.

Обычно расходы останавливаются владельцам, ограничивая риск, д & # 39; связан с операционными расходами, большим ожидаемого. Эти остановки также позволяют владельцам прогнозировать эксплуатационные расходы на основе предполагаемых расходов. Часто владельцы, в свою очередь, предлагают арендаторам что-то важное значение в обмен на предложение о прекращении расходов, такую ​​как снижение арендной ставки по договору, если другие аренды на местном рынке не содержат остановок расходов.

Maintenance of the Common Area

Плата за обслуживание общего пространства (CAM) является общим прохождением расходов в аренде торговых центров и других ситуациях, д & # 39; связанных с многократным проживанием. Это расходы, & # 39; связанные с поддержкой всех общих об & # 39 объектов недвижимости, например коридоров, вестибюлей, площадок и автостоянок. Эти расходы, как правило, исчисляются и зависят от процента арендной площади, арендатор занимает. CAM-предложения составляют преимущества владельцам, пройдя через увеличение расходов этих расходов на арендаторов.

Арендаторы также получают выгоду от расходов CAM, поскольку средства, собранные для расходов CAM, а не руководствуются другими имущественными затратами, стандарт обслуживания и общего обслуживания гарантирует, что имущество остается в удовлетворительном состоянии и облегчает арендаторов платить за обслуживание общих площадей

Улучшение арендаторов или выстраивание расходов

Владельцы чаще нести расходы при окончании срока аренды и свободного офиса и торговые площади должны быть готовы к новому проживания. Эти дополнительные расходы называются затратами на строительство. В качестве примера, для перепродажи коммерческих помещений может понадобиться существенные изменения в интерьере & # 39; интерьере, такие как удаление или добавление стен, поднятии потолка и изменения электрической мощности. Многие арендаторы коммерческой недвижимости предоставляют арендаторам улучшения. Некоторые виды аренды могут требовать планов внесения изменений в генеральный подрядчик по любой и всей работой, которую выполняет подрядчик, который работает у владельца. Этот срок / условие договора обязательства & # 39; связывает владельца взимать заранее определенную сумму доллара в расходах, чтобы улучшить пространство к новым характеристик арендатора.

Улучшение арендаторов могут предоставлять налоговые льготы

Ответственность за оплату эти усовершенствования могут предоставлять налоговые льготы владельцу или арендатору. Если владелец платит за улучшение, эти расходы могут быть потрачены в течение нескольких лет. Когда арендатор освобождается и улучшения удаляются, владелец может сбросить остаток суммы на то время.

Аналогично, если арендатору платит за улучшение, а изменение сохраняет стоимость имущества, арендатор может списать расходы в год, когда улучшение выполнено. Если улучшения увеличит стоимость имущества, арендатор может списать стоимость в течение определенного количества лет или когда арендатор освобождает имущество. Всегда подтверждайте любые налоговые льготы и льготы квалифицированному налоговом работнику, прежде чем понесете дополнительные расходы.

Резюме

Как вы видите, лизинг коммерческого пространства может быть очень сложным. Потенциальным новым коммерческим лизингополучателям есть понимание этих сложностей для успешного успешного бизнеса.

Получение профессионального руководства как переговоров, так и законности аренды может лишить коммерческого арендатора не только краткосрочные и долгосрочные денежные средства, инвестировали в бизнес, но также обеспечивали им защиту, получив право на осуществление аренды.

[ad_2]