Главная » финансы и консалтинг » Введение в коммерческой аренды — часть 2

Введение в коммерческой аренды — часть 2

[ad_1]

В нашей последней статье мы обсудили: цели аренды, общие виды аренды, что делает аренду возможным выполнение, денежный поток, остановки расходов, обслуживание общих площадей, а также налоговые преимущества улучшений.

Когда мы продвигаем эту статью, мы обсудим дополнительные типы аренды и ознакомимся с дополнительным предложением об аренде, стратегиями и определения общих терминов, используемых в коммерческой аренде.

Аренда земли

Аренда земли — это как аренда земли, и, как правило, это долгосрочная аренда. Аренда земли — это земельная собственность, которая сохраняется собственником земли, а совершенствование принадлежат арендатору.

Эти аренды, как правило, могут быть найдены в районах с дефицитом высоко желаемой земли, и могут быть традиционными в других районах. После окончания срока аренды земельной аренды, право собственности на землю и улучшения возвращается лизингодателю / владельцу имущества.

Шаг аренды

Шаг аренды позволяет сократить прибыли на долгосрочные аренды, меняя их по предварительно установленными суммами или процентами, которые состоятся в заранее определенные даты. Эти предустановленные суммы или процента называются эскалации.

Хотя лизинговые платежи изменяются со временем и срок аренды, фактические платежи рассчитываются и раскрываются до подписания договора лизинга.

Самые распространенные виды расходов, & # 39; связанных с эскалацией, могут касаться налогов на недвижимость, страхование, коммунальных услуг, операций и обслуживания.

Профессионалы недвижимости, представляющие арендатора, могут предоставлять историческую информацию о тенденции таких видов эскалации, чтобы увеличение можно было прогнозировать, а обоснованные решения могли быть приняты до подписания договора об аренде

Индексирована аренда [19659002] Индексирована аренда — это те, в которых договор аренды прив & # 39; связан к движению заранее определенного финансового индекса; например, индекс потребительских цен (ИПЦ). Вот пример: если индекс потребительских цен в текущем году увеличится на 3%, то в последующие годы лизинговый платеж увеличится на 3%.

Дополнительные условия аренды

Несколько других вариантов и положений предназначены для защиты потребностей и проблем владельца и арендаторов, и их следует обсуждать осторожно и тщательно.

Варианты аренды арендованного имущества

Коммерческая аренда часто предоставляет арендатору возможность арендной аренды в течение определенного периода времени после окончания срока аренды. Однако ставка, по которой арендная плата может быть возобновлена, указанная в первоначальном договоре аренды. Восстанавливаемый вариант часто является ценным, поскольку это исключает необходимость для арендатора нового места для бизнеса до окончания срока действия текущей лизинга. Несмотря на то, что арендатор не обязательства & # 39; связан обновлять аренду, поскольку термин "вариант", арендатор не обязательства & # 39; связан оставаться арендой, и может решить найти место для бизнеса, если тот или иной бизнес нуждается в этом или арендатор настолько желает.

Параметры расширения и переселения

С развитием бизнеса важно, чтобы коммерческая аренда роста оказывала арендаторам право занимать дополнительное место в коммерческой структуре.

Арендная ставка и указанный период этого места должны быть обсуждены до начала подписания аренды. Часто владелец соглашается дать арендатору право на первый отказ, поскольку в здании с & # 39; является место. Если дополнительный соседней пространство не может быть предоставлен в разумный срок для арендатора, собственник может согласиться переместить арендатора в здании или торговом центре в течение определенного периода времени. Эти дополнительные условия аренды должны быть обсуждены и сформулированы тщательно.

Финансовый влияние статей аренды

После принятия решения об аренде коммерческого помещения специалиста по коммерческой недвижимости может быть привлечена для подготовки финансового отчета, который количественно определяет аренду потенциального арендатора расходы и которая сравнивает и контрастирует альтернативную аренду.

Как отмечено ранее, окончательные условия аренды будут зависеть от текущих условий местного рынка и переговоров навыков всех вовлеченных сторон.

Прежде чем анализировать финансовые последствия, д & # 39; связанные с арендой арендатора, нам нужно обновить наш словарный запас, включив общеупотребительные термины. Эти условия и определения могут отличаться в зависимости от рынка.

Аренда базовая (контрактная): Это определенная, заранее определенная контрактная сумма доллара для периодической аренды (ежемесячные платежи). Эскалации базируются на этом количестве.

Общая эффективная арендная плата : эта база аренды после ее корректировки включает уступки, надбавки и расходы, которые станут предметом ответственности арендатора (например, просрочки, истек).

Общая эффективная ставка: Это просто общая эффективная аренда, разделенная на квадратные метры.

Средняя годовая эффективная рента: Это общая эффективная аренда, деленная на общие года лизингового срока.

Средняя годовая эффективная ставка: Это среднегодовая эффективная аренда, разделенная на квадратные метры.

Анализ стоимости

Теперь, когда мы определили некоторые общие сроки, мы умеем понимать, как проанализировать финансовое влияние и фактической стоимости аренды:

С точки зрения арендаторов [19659002] Во многих коммерческих арендам базовая аренда не обязательно & # 39; обязательно равна эффективной аренде. Углубленный анализ этого будет включать все расходы, & # 39; связанные с арендатором, такие как концессии, надбавки и другие дополнительные расходы.

Здесь есть основная формула для расчета эффективной ренты арендатора:

Аренда базы (контракта) + (дополнительные расходы — концессии и / или надбавки) = общая фактическая арендная плата, будет оплачена арендатором.

С точки зрения владельца

Этот же анализ рассматривается с точки зрения владельца и включает также все расходы владельца:

Здесь есть основная формула для расчета эффективной ренты с точки зрения владельца:

Базовая (контрактная) аренда — (Чистые дополнительные расходы — Концессии и / или надбавки) = Владелец Общая эффективная рента как прибыль.

Альтернативные стратегии

Мы увидели, как переговоры о коммерческой аренду могут не только повлиять на будущих арендаторов. и денежный поток владельца, а также, насколько сложным процесс может быть. Когда будущий сайт правильно размещен и проанализированы, сайт может или не соответствует финансовым требованиям потенциального арендатора.

Имея это в виду, давайте рассмотрим некоторые альтернативные стратегии коммерческого лизинга:

Субаренда

Субаренда — это отдельная аренда, в которой арендатор может арендовать весь или часть от арендной платы к другому арендатора, сохраняя при этом ответственность владельца и первичную аренду.

Однако существует риск подчеркнуть, владелец может не желать принять. К таким рискам относятся:

  • Риск повторного лизинга : продолжительность времени, необходимого для определения субординированного оплаты неизвестна.
  • Процентный риск аренды : может потребоваться субаренда по договору аренды ниже.
  • Риск качестве арендатора : Возможно, не могут высококачественного арендатора.
  • Арендный риск : суб-арендатор может потребовать короче или длиннее арендный договор, чем первичная аренда.
  • Риск договора аренды : суб-арендатор может потребовать концессии, надбавки и другие функции, не предусмотренные в первичной аренде.
  • Риск улучшения арендодателя : подрядчику может придется заплатить расходы, & # 39; связанные со строительством, для суб-лизингополучателя.

Назначение

Назначение аренды — это место, где все арендные интересы арендатора в собственности передаются третьей стороне. В целом это освободит оригинального арендатора от любой и всей ответственности за остаточные условия аренды на момент назначения.

Build to Suit

Строительство к костюму развития, как те, в которых владелец соглашения о разработке или окончания имущества, построенного по характеристикам потенциального арендатора.

Расходы на совершенствование частично могут быть предусмотрены потенциальным арендатором и могут быть в форме повышения эффективной ренты.

Стратегия построения костюмов, скорее всего, предполагает будущего нанимателя со значительными финансовыми возможностями и высокой кредитоспособностью.

Sale-Leaseback

Продажа-лизинг — это стратегия, в которой владелец покупает землю, строит сооружение на своей земле для собственного пользования, а в свою очередь продал инвестору всю собственность, и сохраняет долгосрочную нетто -Аренду.

Многие компании используют эту стратегию для конвертации собственного капитала в недвижимость в оборотного капитала, где, как мы надеемся, можем получить больше прибыли от операций и денежных потоков бизнеса.

Резюме

Хотя эта статья, эксклюзивное наименование «Введение в коммерческой аренды», не охватывает всех аспектов всех коммерческих аспектов лизинга, она, видимо, предоставила тем, кто меньше понимает коммерческое аренду знаний и информация , необходимая при работе с суб & # 39; объектом коммерческого лизинга.

Существует много различных способов структурирования договоров аренды, статей и финансовых последствий в сфере лизинга коммерческой недвижимости.

Важным элементом, который нужно памяти & # 39; закладку, является то, что многие статьи об аренде будут применяться к стоимости как для будущего арендатора, так и для владельца.

Коммерческое арендное предприятие должно тщательно просматривать квалифицированные специалисты или другие, которые имеют полное право вести переговоры и анализировать как краткосрочные, так и долгосрочные последствия аренды и финансовые обязательства & # 39; Обязательства всех заинтересованных сторон.

Осторожные и тщательные переговоры и анализ лизинга предоставят как потенциальному арендатору, так и владельцу возможность получать прибыль и быть успешными в их индивидуальных мероприятиях.

[ad_2]