Главная » финансы и консалтинг » Покупка бизнеса — проверка аренды

Покупка бизнеса — проверка аренды

[ad_1]

Подробно строгие правила раскрытия информации, направленные на то, чтобы даже между продавцом якобы выгодным и невиновным покупателем было даже очень легко покупать покупателя маленького семейного бизнеса, купив его.

Если вы застряли в глупом бизнесе в результате преднамеренного обмана, то вы, безусловно, можете забрать их в суд. Но вы не нуждаетесь, чтобы я рассказывал вам о расходах на судебные разбирательства, время, которое он нуждается (годы!), И реальный шанс, что вы никогда не сможете достичь.

Ловушка: Статья обезвреживания

Перед тем, как я вышел из магазина, я попросил владельцев копию аренды. Они сказали мне, что ей все еще было 4 года, и дало возможность восстановить еще 5. Хорошо.

Я прочитал аренду и обнаружил, что в нем есть положение об уничтожении. Это позволяет орендодателю прекратить аренду с минимальным сообщению, если они планируют уничтожить и переработать торговый центр. И нет компенсации несчастном лизингополучателю.

Неприятность с оговоркой об уничтожении заключается в том, что он может срабатывать в любое время помещиком и, как правило, очень кратковременно. Вы можете предположить (или сказать), что он будет использоваться только для того, чтобы периодически предоставлять центре преобразования, не обязательно & # 39; обязательно является плохим делом. У вас есть замечательный новый магазин, а трафик через центр увеличивается.

Но предостережение об уничтожении ни в коей мере не гарантирует, что вы получите новый магазин или что офисный блок (или что-то другое) не будет построен на сайте без места для вашего магазина.

Итак, по сути, вы можете потерять все. Где я видел предприятия с этим делом в аренду, я обычно говорю, что не покупайте — просто прогуляйтесь.

Ловушка: пункт обновление

Я тогда обнаружил предостережение, согласно которому магазин должен быть переоборудован и восстановлен каждые 7 лет до минимального стандарта, продиктованного помещиком и арендатором. s счет. 7 лет было два года, и я оценил, что это будет стоить около 100 000 долларов.

Розничные магазины нужно периодически восстанавливать, иначе они могут потерять клиентов. Но это должно быть решение собственников, когда это сделать и сколько тратить на это. Этот пункт не обязательно & # 39; обязательно означает, что вы не должны покупать. Но это, безусловно, дает вам основания для переговоров о более низкой цене.

Этот тип статьи не ограничивается розничными торговыми залами. Я знаю, что владелец бизнеса выступает с коммерческой сарая, который плохо сжег, когда ему пришлось перекрашивать весь сарай вскоре после того, как он купил бизнес и взял на аренду.

Ловушка: увеличение арендной платы

Формула летнего арендного роста была больше из индекса инфляции или на 7%. Это звучит очень плохо, но это означает, что арендная плата почти вдвое возрастет примерно через 10 лет.

Это звучит невинно, когда инфляция высокая, скажем, 8%. В этом случае 7 или 8% -ное увеличение здесь и здесь нет, потому что значение $ снижается по уровню инфляции. Проблема в том, когда происходит рецессия, и инфляция падает (скажем) на 1% или даже на ноль. Сейчас вас поражают реальный рост в 6 или 7%, что может быть разрушительным.

Чтобы еще хуже, увеличение растет с каждым годом. Скажем, арендная плата в роци1 составляла 3000 долларов в месяц, или 36 000 долларов в год, это был 5-летний договор аренды с возможностью еще на 5, и каждый год он повысился на 7%. После 10 лет это будет более 66 000 долларов. Сделайте математику!

Этот тип оговорки запрещено в некоторых штатах и ​​странах, где оно должно быть одним или другим, но не оба. Иными словами, арендная плата должна увеличиваться как по уровню инфляции, так и по фиксированной ставке.

Всегда выбирайте уровень инфляции во время переговоров об аренде.

Ловушка: скрытое увеличение аренды

И, наконец, в аренде из ада сказано, что когда мои валовые продажи достигнут определенного уровня, мне придется начать платить 1% превышения помещику.

Этот тип застування часто встречается в корпусе продовольствия в торговых центрах, особенно когда помещик помещает магазин за их счет, а владелец магазина просто движется.

Вы, наверное, не можете многое сделать, но вы нужно делать цифры, прежде чем принять это. Это может скоро принести много денег.

Ловушка: пункт "обзора рынка"

Другое дело наблюдать в лизинга заключается в том, что после окончания срока проката это конечно "обзор рынка". Это означает, что арендодатель получает шанс преодолеть любой общий подъем арендной платы в этом районе. Так что, если в аренде сказано, что через шесть месяцев, прежде чем начать еще п & # 39; пять лет, можно было столкнуться с внезапным, неожиданным увеличением.

Проверьте независимого агентства недвижимости. Они будут знать, возможно большое увеличение. Если это так, скажите продавцу, что вы хотите переговоры о новом аренду непосредственно с помещиком, а не "назначить" (перенести) старый. Таким образом, вы увидите, какая новая аренда будет, прежде чем зарегистрироваться.

Обратите внимание также на то, что арендатор (продавец) вправе воспользоваться возможностью продления договора аренды, и это, как правило, должно быть сделано не менее чем за 3 месяца до окончания срока старой лизинга. Если продавец прощает это сделать, арендодатель полностью отвечает своим правам отказаться от обновления.

Ищите соответствующую причину в аренде. Если продавец уже имел возможность воспользоваться этой возможностью, то проверьте непосредственно с арендодателем, что они это сделали.

Ловушка Аренда подлежит восстановлению

Скажем, 6 месяцев для сдачи в аренду и нет возможности восстановить. Продавец уверяет вас, что не будет никаких проблем, поскольку бизнес работает хорошо, и они являются типичными арендаторами, которые всегда оплачивали арендную плату вовремя.

Нет заботиться об этом слове. Вы должны проверить три вещи с помещиком. Во-первых, аренду будет восстановлено. Во-вторых, какая новая арендная плата и доля расходов, и в-третьих, что вы придерживаетесь минимальных требований для соответствующего арендатора.

Пока еще лучше, сделайте это условием договора купли, что вы хотите немедленно ввести новую арендную плату и не регулирует, пока у вас нет этого.

Ловушка: не допускается предлагать новые товары или услуги

Это дело торгового центра. Вы покупаете бизнес, полон энтузиазма, поскольку у вас есть секретный план. Вы собираетесь ввести новую линию продуктов или начать продавать кофе.

Как только вы руководить центром управления. Они указывают причину в аренде, которая говорит, что вы не можете это сделать, потому что они соглашение, в торговом центре будет только одна кофейня & # 39; ярни.

Всегда проверяйте мелкую распечатку в аренде и используйте увеличительное стекло! И когда вы думаете, что у вас есть бизнес, который вы хотите, получить адвоката, чтобы проверить его снова.

Но не просто полагайтесь на адвоката, проверьте это сами!

[ad_2]