Главная » финансы и консалтинг » Стратегия для инвестиций торговых центров в Калифорнию

Стратегия для инвестиций торговых центров в Калифорнию

[ad_1]

Инвестирование в торговые центры в Калифорнии — настоящий вызов для многих инвесторов. Большинство торговых центров в государстве предлагают очень низкие, если не самые низкие показатели в стране, например, 4-6%. В результате денежный поток слабый по сравнению с торговыми центрами в других штатах. Инвесторам также потребуется больше денег для первоначального взноса, например, 40-70% от стоимости покупки для получения кредита.

Итог заключается в том, что доля вакантных мест для розничных о & # 39 объектов в государстве одна из самых низких во всех 50 штатах. Например, розничная ваканснисть в Сан Хосе составляет лишь около 4%, вторая — самая низкая во всех основных районах метро (Окленд имеет самую низкую вакансию). Это означает, что поток доходов должен быть очень стабильным. Итак, как инвестор, если вы не достигнете сильного денежного потока, вы должны искать имущество с большим потенциалом для удовольствия, чтобы достичь лучшей инвестиционной доходности. Для этого вы можете:

1. Продайте недвижимость по более низкой ставке. Если вы купили торговый центр с более высокой скоростью заряда 5-10 лет назад, то вы сможете зафиксировать сильную оценку. Однако, если вы приобрели недвижимость недавно по низкой ставке, это невозможно сократить значительно более низкую ставку. Следовательно, этот подход, вероятно, не будет работать.

2. Увеличить арендный доход. Большинство ННН-Лизинг имеют фиксированную 3% годовую арендную плату. Предполагая, что ставка рыночной ставки остается неизменной, это лишь приравнивается к незначительному 3% годового удорожания, если вы не хотите достичь похвалы различными способами.

Анализ собственности
Цель увеличения арендного дохода начинается с анализа вашей покупки. Хотя большинство торговых об & # 39 объектов в Калифорнии предлагают норму 4-6%, много имущества заряд арендных арендных планов ниже рыночной аренды вследствие

1. Плохое управление имуществом и / или просто незнание об аренде рынке. Некоторые владельцы недвижимости решили управлять своими собственными ресурсами, чтобы сэкономить расходы. Однако они являются одними из худших менеджеров имущества, если собранная арендная плата используется для оценки их работы. Они часто не знают о рыночной ренту, и поэтому они чаще всего арендуют первого арендатора, чтобы обеспечить быструю работу единицы.

2. Долгосрочная аренда подписано, когда арендная плата была низкой.

Таким образом, ключевым является определение свойств, имеющих низкую рыночную ренту и низкую цену на квадратный фут. Эти свойства предоставят вам потенциал роста. Однако рыночные ренты часто имеют большой диапазон. Например, торговые площади в Сан-Хосе используются в пределах $ 2-5 / SF в месяц. Легко определить, арендатор имущества платит ниже рыночной ренты. Ниже приведены некоторые свойства, которые имеют низкий потенциал роста, который мы можем отказаться:

1. Большие коробочные свойства с якорями арендаторами, например Wal-Mart, Target или Safeway. Эти крупные национальные арендаторы часто подписывают долгосрочную аренду с низкой рентой за свою кредитоспособность и большую аренду. После подписания аренды арендная плата зафиксирована на 20-30 лет. Поэтому практически невозможно значительно увеличить прибыль за короткое время. На самом деле, многие торговые о & # 39 объектов большой коробки в Калифорнии перечисляются ниже стоимости замены. Это потому, что они долгосрочную аренду с ниже рыночной рентой. Они находятся на рынке в течение длительного времени и пока не продаются, поскольку ограничения низкий, например, 4%. Перспектива получения высоких доходов иногда оказывается 15-20 лет, когда заканчивается срок аренды.

2. Розничные центры с очень высокой ценой на квадратный фут, например, больше, чем $ 800 / SF. Вам придется взыскать плату за арендатор в размере 4 долларов США в месяц плюс NNN, чтобы достичь 6% максимальной суммы. Это почти самая высокая арендная плата на рынке, поэтому трудно ее еще больше поднять.

3. Розничные центры с долгосрочными вариантами и фиксированная 3-5% арендная плата вместо корректировки рынка аренды. Вы должны обратить внимание на эту информацию в аренде, поскольку это может оказать серьезное влияние на полученную вами арендную плату. Проблема заключается в том, что в Калифорнии ежегодно цена часто превышает 3-5%. Если арендная плата не настраивается на новую арендную плату на выставке в начале нового варианта аренды, арендная плата, скорее всего, ниже аренду рынке, и она не может продать по самой рыночной цене.

С другой стороны, если вы видите, что торговые центры с несколькими арендаторами предлагают 4-5% шапки, но стоимостью всего 200-300 долл. США / SF, вполне вероятно, что имущество находится ниже рыночной аренды. Этот тип имущества даст значительный потенциал для оценки. Когда вы увидите это свойство, вы также должны увидеть, есть свойство:

1. Соседние с закрепленным арендатором. Владельцы бизнеса предпочитают быть рядом с закрепленным арендатором, поскольку этот арендованный арендатор принесет больше трафика к центру. Владельцы бизнеса готовы платить более высокую арендную плату за это место.

2. Лента с несколькими арендаторами с небольшими единицами. Вообще, арендная плата выше для небольших единиц, например, 1000 SF, чем для больших 4-5000SF, поскольку больше жителей ищут 1000 SF единиц.

3. На большой артерии или у автострады. Больше трафика и удобства всегда хорошо для бизнеса.

4. В стабильном или растущем районе с высокими доходами домохозяйств. Когда местные жители имеют более высокий располагаемый доход, они потратят больше времени и денег на благо и услуги, предлагаемые в розничных центрах.

5. Расположена в районе с низким уровнем вакантных должностей и высокой стоимости аренды. В идеале, вы хотите аренду имущества, закончится через 1-5 лет. Это позволит вам быстро приспособиться к высшей рыночной ренты.

Иногда это помогает рассматривать проблемы как возможности. Например:

1. Большинство инвесторов не любят розничную полоску с группой аренды. Однако, если вы сможете конвертировать эти весовые аренды в NNN, вы сможете получить сильную оценку.

2. Большинство инвесторов не любят торговый центр с высокой вакансией. Однако, вы можете приобрести по низкой цене. Если вы можете обойтись и улучшить уровень занятий, вы сможете реализовать хорошую оценку.

Управление недвижимостью:

После приобретения недвижимости вам понадобится хороший менеджер по недвижимости, который поможет увеличить арендную плату. Менеджер имущества является ключевым партнером для реализации вашей инвестиционной стратегии. Для того, чтобы существенно увеличить арендную плату, например на 30-50% больше, чем на арендную плату предыдущей аренду, менеджер по недвижимости должен продемонстрировать жителям, что новая арендная плата на рынке — это справедливая рыночная рента. Иначе арендатор может принять неправильное решение и выйти. Это предполагает исследование для определения справедливой рыночной ренты и предоставления сравниваемых услуг с арендаторами. Поэтому, как честный человек, вы хотите убедиться, что менеджер имущества имеет стимул к дополнительной работы. Один из способов достичь этого состоит в том, чтобы компенсировать менеджеру недвижимости определенный процент от благодарности, когда имущество продается, кроме типичных 4-5% комиссий по управлению имуществом. Это беспроигрышным для менеджера недвижимости и арендодателя, когда имущество ценит вследствие большого чистого операционного дохода. Иначе, при обычном 4-процентном сборе в договоре управления недвижимостью, скорее всего, вы получите 3-5% арендной платы при обновлении аренды. Как это, так и менеджер имущества теряет, когда это произойдет.

Конечно, некоторые арендаторы с маргинальной доходностью не смогут позволить себе высокую арендную плату и будут высаживаться. Менеджер имущества должен будет оценить финансовые и деловые силы всех арендаторов и определить потенциальные сдвиги. Она соответствии планирует найти арендаторов замены, чтобы минимизировать препятствия дохода.

Перед существенным увеличением аренды можно сделать косметические изменения в центре, чтобы дать ему новый облик. Вы можете следующее:

1. Перекрасить центр.

2. Верните поверхности и красьте стоянку.

3. Убедитесь, что кондиционеры и обогреватели находятся в рабочем состоянии.

4. Устраните любые утечки в крыше.

Когда арендаторы увидят эти улучшения, они могут убедить их, что это слишком опасно для перемещения бизнеса к другому меньшего размещения арендной платы.

Благоприятное финансирования:

Вы также можете улучшить денежный поток, получая финансирование из выгодных условий из нетрадиционных источников, например, страховых компаний или кредиторов, предоставляющих трубопровод, вместо обычных коммерческих кредиторов. Хотя вы должны платить более высокие кредитные гонорары и закрытие затрат, долгосрочная экономия на выплату процентов является существенным. Это должно снизить процентную ставку от 6,75% до 5,8% для торговых центров с несколькими арендаторами.

Вывод:

Рынок коммерческой недвижимости в Калифорнии очень разный из-за его очень низкую норму. Чтобы достичь высокой отдачи от инвестиций, нужно иметь творческой бизнес лица с таким "так называемым" пассивным инвестированием. Выбрав правильную собственность с ниже рыночной рентой, нанимая высоко мотивирован менеджер имущества и выбрав финансирования с низким процентом, вы достигнете сильного денежного потока и надежную оценку в течение относительно короткого времени.

Отказ от ответственности: Инвестиционная стратегия и информация по управлению инвестициями, представленные в этой статье, не должны рассматриваться как формальные консультации по вопросам планирования или формирования отношений финансового менеджера / клиента. Авторы намерены предоставлять информацию широкой общественности на основе наших рекомендаций по управлению инвестициями и инвестиционных стратегий и не предназначены для того, чтобы они отражали собственные финансовые потребности. Также информация, содержащаяся здесь, не содержит рекомендации по финансовому менеджменту. Авторы не дают никаких гарантий или представлений о точности и законности любой информации, содержащейся в этой статье, и не несет ответственности за использование данной информации. Не принимайте никаких решений относительно любого управления инвестициями или инвестиционной стратегии без консультации с квалифицированным специалистом.

[ad_2]