Главная » консалтинг отзывы » Земельные ценности в юго-восточной части Монтаны

Земельные ценности в юго-восточной части Монтаны

[ad_1]

История

Значение земли в Юго-Восточной части Монтаны значительно выросла за последние 10-12 лет. В 1999 году участок земли (640 акров) с фасадной дорогой, две колодцы, небольшой дом, несколько старых хозяйственных сооружений, брусчатки, пастбища и площади посевов была продана за 45 000 долл. США. В 2004 году голый участок земли (640 акров), состоявшая в основном из травы, небольшого кусочка земледелия и хорошо продаются 95000 долл. США. В июне 2010 года еще один голый участок земли (640 акров), состоящий из 300 гектаров в КПР, с 2-х лет остался на контракте и балансирует в травы, а ветряк хорошо, продан за 320 000 долларов. Да, это крутой 711% рост стоимости земли в течение 11 лет для небольших площадей. Первый раздел продавался в аренду для производства агра, и никто не живет в доме. Два других раздела земельных участков, продаваемых заключались в создании сельской резиденции, но они находятся в более отдаленных районах в нескольких километрах от асфальта.

Большие ранчо, которые используются для производства продукции животноводства, выросли с 300-400% за этот же период времени. Большой ранчо, состоящий из более чем 15 000 акров, проданных в конце 1990-х годов по 80 долларов США за акр. Недавно такая же недвижимость была вновь продана за 350 долларов за акр. Основана на производстве, ранчол в этом районе увеличился с $ 2000 за единицу животных (АС), в некоторых более $ 10 000 за АС

Различными факторами привели к увеличению стоимости этих операций. Наиболее значительным фактором является влияние 1031 бирж, поскольку фермер / фермерские хозяйства продавали свои небольшие операции в Западной Монтане и регионах Среднего и Западного регионов и прибрежных районов и обменивали стоимость больших площадей в "последнем лучшем месте" — юго-востоке Монтаны

Другой изящный собеседник , который оценивал этот период, был большой большой охотой на игры. Юго-восточная часть Монтаны имеет большое количество в иле и белокочанная, а также антилопы, и обеспечивает высокий уровень успеха для тех, кто хочет бить большой бак. В этом районе есть много оргтехники и руководства, которые арендуют права на охоту от местных фермеров, обеспечивает другой источник дохода для бюджета ранчо без каких-либо денежных средств. Некоторые охотники, которые пришли к охоте, также решили инвестировать в этот район.

Наконец, лучшие условия климата / влаги и лучшие показатели скота привлекли производителей этой территории. Юго-восточная часть Монтаны считается полузасушливых климатом, только 13-14 дюймов осадков в год, и производит некоторые из лучших коротких трав трав & # 39; кремнистых трав, известных производителям животноводческой продукции. Традиция "Северные прерии" имеет "удар", что делает труднодоступный вклад в телят.

Эта территория была сильно пострадала в середине к концу 1980-х годов с засухой. Вместе с низкими ценами на крупный рогатый скот и засухи много ранчох пытались сохранить свои места. Многие были вынуждены продать свои стада, а некоторые имели ликвидировать часть или всю свою землю, чтобы удовлетворить кредиторов. Более существенно, наследники этих ранчо, окончивших среднюю школу во время этих тяжелых времен, были поощрены пойти в школу или вынуждены покинуть родину в поисках работы, тем самым нарушая поглощения поколений операций.

За последние п & # 39; пять лет, условия влажности значительно улучшились, а также рынки животноводства, что обеспечило наиболее благоприятную среду для выращивания крупного рогатого скота и овец на этом прокате в волнистых прерии.

Текущее состояние

После того, как земельные ценности по всей стране, как сообщается, достигли максимума в 2008 г.. Районы штата Монтана осуществили ниже ценности на суше вместе с остальной страной. Наиболее сильно пострадали те районы, к которым относится долины Flathead к западу от континентального развала и района Бозман. Оба района были наиболее быстрорастущими районами штата Монтана и первыми чувствовали экономический спад, который чувствовал городские районы страны, причем до 40% снижалась стоимость коммерческой, жилой и спекулятивной недвижимости. Баланс государства свидетельствует об амортизации от 0 до 20%.

При поддержке сильной сельскохозяйственной экономики и меньшее влияние искусственно завышенных ценностей земля ранчо вышла на вершине для поддержания ее ценности.

В настоящее время продажи Ранчи медленно стоят на востоке Монтаны. Покупатели и продавцы в настоящее время "мексиканского противостояние" с продавцами, которые не хотят отказываться от своих запрашиваемых цен, и покупатели, не желая увеличивать свои предложения. Рабочие ранчо все еще предлагаются от $ 9000 до $ 10000 в единицу животных (АС), однако покупатели мало заинтересованы в этих ценах, а большинство предлагаемых предложений приближаются к $ 7500 до $ 8000 за АС

Кредиторы играют более контрольную роль, накладывая суровые критерии кредитования (см. мои комментарии по финансированию), что затрудняет финансирование покупки. Влияния на несуществующие 1031 бирже в настоящее время являются редкими. Продажи, состоящие из небольших участков, собираются соседними ранчо, а недавние продажи больших земельных участков с 20 000 до 100 000 акров покупаются различными юридическими лицами, такими как церковь ЛДС и корпоративные операции за пределами США, которые ищут блоки падения для большого количества крупного рогатого скота. С определенной озабоченностью это предполагает теорию, скотоводство может развиваться в индустриальной концепции, аналогичной том, что существовала в свиноводческой промышленности в 90-х годах. Крупные корпорации покупают землю и обладают операциями. Производители становятся работниками, продолжают выполнять работу и образ жизни, но не рискуют и не заботятся, но не контролируют.

Будущее ценности ранчо

Есть много переменных, которые будут стимулировать рынок недвижимости в ближайшие годы. Вместо того, чтобы предоставлять только образованные предположение, краткое обсуждение этих переменных позволит читателю сделать собственный вывод:

1. возраст собственности

a. статус наследников

б. Налог на имущество

2. Прибыль на инвестиции

a. товарные рынки

б. Входящие затраты

3. наличие кредита

a. процентные ставки

б. Готовность кредитора

4. макроэкономика

a. инфляция

б. потребительские настроения

c. сравнительное значение

d. Правительственные регламенты

5. микроэкономика

a. добыча нефти

б. добыча угля

c. Товарные рынки

6. Климатические условия

Средний возраст владельцев ранчо-земельных участков в Юго-Восточной Монтане составляет 67 лет. Земельная собственность будет передаваться в течение ближайших 10-20 лет. Как указано выше, большая часть следующего поколения отсутствует, и, вероятно, продаст или арендует землю, если она успадкуеться. В некоторых случаях члены следующего поколения теперь работают в возрасте более 20 лет, и они могут пойти на ранней отставку, чтобы вернуться на ранчо. Они приносят свои пенсионные средства вместе с ними, чтобы инвестировать в ранчо и хранить землю в семь & # 39; й.

Другие проблемы, эт & # 39; связанные с операциями, д & # 39; связанными с сим & # 39; семьей, — это налоги на недвижимость и увеличения "обратного" периода действия законов Medicaid, что ставит под угрозу семейный ранчо если долгосрочный уход нужен владельцам, а планирование недвижимости не считалось ранее.

Ожидаемая отдача от инвестиций на ранчо, приобретенное в размере 10 000 долларов за единицу животных, по сценарию чистого лизинга, может составить 2% — 3%. По сравнению с инвестиционным портфелем относительно низкого риска, этот показатель возврата пока достаточно конкурентным, но имеет дополнительную возможность для дальнейшего повышения стоимости. Занимая ранчо скота и работает должным образом, можно достичь лучшего возвращения в зависимости от управления и эффективности эксплуатации, однако существует еще больший риск потери. Рыночные колебания, нестабильные расходы на потребление и погодные условия создают основную часть неконтролируемого риска при эксплуатации ранчо. Существует ряд операторов второго поколения, которые не имеют капитала, но имеют знания и навыки для запуска этих ранчо, которые будут заинтересованы в аренде с или без варианта для будущей покупки. Это может стать хорошей возможностью для инвесторов, которые считают ранчо недвижимость инвестицией.

Кредитная доступность в Монтане в настоящее время ограничено. Банки в восточной части Монтаны относительно надежные, без слухов и сообщений о значительных потерях из-за некачественных кредитные портфели. Однако, как коленный толчок реакции на выкупа эпидемии в районах большого городского жилья и коммерческих кредитов, федеральные эксперты, как сообщается, снижают суммы стоимости на борту при проведении экзаменов по безопасности и надежности. В ответ банки устанавливают собственную базовую стоимость стоимости кредитов на недвижимое имущество, независимо от имеющихся сравнительных данных о продаже или вспомогательной информации, используемой в процессе оценки для определения текущей стоимости. Это искусственное манипулирование ценностью приводит к высшему требования к уплате задолженности от имени заемщика, ограничивая желающих вкладывать средства в недвижимость. Процентные ставки, начисляемые кредиторами, значительно высокие в соотношении со своей стоимостью денежных средств, увеличивая их прибыли, не добавляя кредитных активов в своих портфелей. Большинство кредиторов не будут приводить долгосрочные ставки в течение п & # 39; пяти лет, и скорее всего работать с переменной ставкой корректировки, чтобы снова защитить их распространения в ожидании роста обменных курсов. В конце концов, защита рентабельности компенсации риска в сегодняшних кредитных условиях. Кредиторы не активны в проведении новых кредитных счетов. Это может оказать негативное влияние на стоимость земли, если наличные короткая.

Макроэкономика

Слухи о ожидаемую инфляцию, вызванную девальвацией доллара США, снизят покупательную способность и доверие потребителей. Рост ставки заимствований ФРС традиционно используется для ограничения инфляции. Боязнь повторения истории с двузначными процентными ставками весит старшим поколением, напоминая о замедлении выкупа и коррекцию ценностей земли в 1980-х годах. Многие экономисты считают, что еще одна коррекция еще не наступила, главным образом, через огромный государственный долг перед сервисом. Неважно, будет ли коррекция негативно повлиять на Восточную Монтану так же, как и на другие районы. Как правило, участки сельскохозяйственного воздействия сохраняют ценность лучше, чем участки, основанные на коммерческой или рекреационной деятельности, если такая коррекция существует.

Стоимость акра земли в Восточной Монтане по сравнению с другими районами страны ниже, что позволяет инвестору чтобы владеть больше акров земли за их деньги. Это делает землю в Восточной Монтане привлекательной инвестицией для тех, кто ищет открытое пространство и удаленность. Очевидно, что любые изменения в регулирующих нормативных актах, препятствующих владению недвижимостью, могут предлагать более низкие значения. Некоторые неблагоприятные правила, которые могут повлиять на будущее стоимость имущества, могут быть увеличением налогов на имущество, территорий с вымирающими видами дикой природы или соседними с государственными землями или речными потоками. В заключение, при рассмотрении внешних воздействий на ценности собственности, существует много противоречивых показателей для определения будущих ценностей земли в юго-восточной части Монтаны.

Микроэкономика

Недавнее возрождение нефтяного месторождения Бель-Крик создало больше занятости и налоговые поступления для округа Пуэр-Ривер. С 80-х Belle Creek был преимущественно неактивным. Нефтяные поля вдоль антиклиничного региона в графстве Фэллон подверглись подобного возрождения. В последнее время повышение цен на нефть вместе с новыми методами, такими как хорошо растерзание и горизонтальное бурение, позволило добывать больше нефти из существующих скважин

. Еще более значительным развитием является недавний вариант, выплачен государству Монтана на сумму 85000000 долларов США аренду угольных тракторов Otter Creek, расположенных в графстве SW пороха реки, штат Монтана, Arch Coal. Эта территория считается крупнейшей в стране с низким содержанием углерода, что составляет лишь 30 "штреков и 70" швов. Арка подаст заявление в начале 2011 года на шахтное угля в Оттер-Крик. Предполагается, что добыча может начаться уже через 2-5 лет. Арка намерена нанять от 200-400 штатных сотрудников на работу на шахте со средней заработной платой в размере 75 тыс. Долларов плюс

Наконец, трубопроводы нефти, газа и CO2 планируется построить через SE Montana течение следующего 2-5 лет, привлечения большего количества работников и налоговые поступления в округов.

Сельское хозяйство продолжать быть основой местной экономики. Прогнозируется, что рынки овцы и крупного рогатого скота останутся сильными в течение ближайших 2-3 лет, как минимум. Мировой спрос и низкий уровень поголовья & # 39; я скота делают прогнозы на рынках простыми. Красное м & # 39; мясо по-прежнему является наиболее желанным и питательным источником белка для людей. В заключение, местная экономика обещает бум в течение следующего десятилетия. Спрос на земельные и жилищные совершенствования неизбежен. Хорошая оплата имеющихся рабочих мест в сочетании с этим спросом, скорее всего, повысит цены на недвижимость в реках путеше реке и Роузбуд соответственно

Климатические условия

Погода в СЕ Монтана слабая, по сравнению с большинством остальных государство Зимы -прежнему относительно холодно, а в зимние месяцы — не менее 2-6 недель. 13-14 дюймов влаги считается средней влажностью для области, причем основная масса приходит как дождь в конце весны, с апреля по июнь. За последние п & # 39; пять лет влажность была достаточной, позволяя записывать урожай сена и много трав для крупного рогатого скота. Пастбище обычно начинается после 21 апреля на холодных трав & # 39; деревянных сезонах, причем большая часть выручки на животноводстве переживает первые 60-90 дней. Горячие летние дни обычно ощущаются с 4 июля по конец августа, с темпами, начиная с высоких 80-х до 100-х годов, и несколько дождевых дождей, прошедших через этот период. Первый мороз должен состояться после второй недели в сентябре, но, как известно, это происходит уже в конце августа или позже, как в середине до конца октября. Как уже было сказано ранее, влажность в юго-восточной части Монтаны за последние 3-5 лет была достаточной, обеспечивая обильные выпаса и условия сосание

. Подытоживая, в юго-восточной части Монтаны предлагается бесплатный источник природных ресурсов, которое будет уделять большое внимание в течение следующего десятилетия, будь то нефть, уголь или сельское хозяйство. Спрос на людей, работающих в этих сферах, существенно создаст спрос на недвижимость и увеличит нынешнюю низкую демографическую базу в этих округах. Земельная собственность существенно изменится в течение этого периода "роста". Местные органы власти уже готовятся к этому рост путем планирования инфраструктуры и создания правил распределения. Как и в большинстве областей с ожидаемым обещания, те, кто инвестирует в первую очередь, смогут насладиться неизбежным увеличением ценности.

Когда вы будете готовы проверить больше Монтаны, рассмотрите Аукцион и Агентство по недвижимости JT Korkow, Associate Sales. Он работал с сотнями людей в ранчо-крестьянской общине по всей Монтане. На веб-сайт, чтобы узнать больше о ранчо в Монтане и одну из самых уникальных районов штата Монтана.

[ad_2]