Главная » финансы и консалтинг » Финансовое моделирование: модель инвестиционной недвижимости

Финансовое моделирование: модель инвестиционной недвижимости

[ad_1]

Строительство финансовых моделей — это искусство. Единственный способ улучшить свой ремесло — это построение различных финансовых моделей во многих отраслях. Давайте попробуем модель для инвестиций, не выходит за рамки большинства людей — инвестиционной недвижимости.

Прежде чем перейти к построению финансовой модели, мы должны спросить себя, что ведет бизнес, который мы исследуем. Ответ будет существенные последствия для построения модели.

Кто будет использовать его?

Кто будет использовать эту модель и для чего она будет использовать? Компания может иметь новый продукт, для которого они должны рассчитать оптимальную цену. Или инвестор может захотеть вычислить проект, чтобы увидеть, какие инвестиции возвращаются он или она может ожидать.

В зависимости от этих сценариев, конечный результат того, что модель будет рассчитывать, могут быть очень разными. Если вы точно не знаете, какое решение пользователю вашей модели нужно сделать, вы можете начать несколько раз, пока не найдете подход, который использует нужные данные для поиска соответствующих результатов.

On to Real Estate

По нашему сценарию мы хотим узнать, финансовый прибыль мы можем ожидать от инвестиционной недвижимости, если предоставить определенную информацию об инвестициях. Эта информация будет включать такие переменные, как цена покупки, курс котировки, цена, за которую мы можем ее арендовать, условия финансирования, имеющиеся в имуществе и тому подобное.

Наш прибыльный доход от этой инвестиции будет обусловлен двумя основными факторами: наш доход от аренды и повышения стоимости недвижимости. Поэтому мы должны начинать с прогнозирования дохода от аренды и повышения стоимости имущества.

Как только мы построим эту часть модели, мы можем использовать информацию, которую мы рассчитали, чтобы с & # 39; выяснить, как мы будем финансировать покупку имущество и финансовые затраты мы можем принести в итоге.

Далее мы рассматриваем расходы на управление имуществом. Нам нужно будет воспользоваться стоимостью имущества, которую мы прогнозировали, чтобы рассчитать налоги на имущество, поэтому важно, чтобы мы построили модель в определенном порядке.

С помощью этих прогнозов мы можем начать складываться вместе отчет о прибылях и убытках и балансовый отчет. Когда мы поставим этот на место, мы можем определить пункты, которые мы еще не рассчитали, и нам, возможно, придется вернуться и добавить их в соответствующие места.

Наконец, мы можем использовать эти финансовые показатели, чтобы проектировать денежный поток до инвестор и вычислить нашу рентабельность инвестиций.

Преподавание модели

Мы также должны думать о том, как мы хотим его выложить, чтобы мы оставались чистыми в рабочем пространстве. В Excel одним из лучших способов организации финансовых моделей является разделение некоторых разделов модели на различных рабочих листах.

Мы можем предоставить каждой вкладке название, которое описывает информацию, содержащуюся в ней. Таким образом, другие пользователи модели смогут лучше понять, где данные рассчитываются в модели и как они текут.

В нашей модели инвестиционной собственности давайте использовать четыре вкладки: имущество, финансирование, расходы и финансовые показатели. Имущество, финансирование и расходы — вкладки, на которые мы вводим предположения и составим прогнозы для нашей модели. Вкладка "Финансы" станет нашей страницей результатов, в которой мы будем отражать результаты своей модели таким образом, что это легко понять.

Прогнозирование доходов

Начнем с вкладки свойств, переименовав вкладку "Свойство" "и добавления этого заголовка в ячейку А1 рабочего листа. Заботясь о том, что некоторые из этих форматов выпускаются на передней панели, нам придется проще время, чтобы модель была чистой.

Далее, давайте настроим поле для предположений. Несколько строк под заголовком, введите "Предположение" и составьте вертикальный список из следующих введений:

Цена покупки

Первичная месячная аренда

Скорость проживания

Ежегодное признание

Рост годового аренды

Брокерская плата

Инвестиционный период

В клетках справа от каждой введенной метки мы установим поле ввода, добавив для каждого значения реалистичный заполнитель. Мы будем форматировать каждый из этих значений синим цветом. Это общая конвенция моделирования, которая показывает, что это входные значения. Это форматирования облегчит нам и другим понять, как текущая модель. Вот несколько подходящих значений, начиная с:

$ 250,000.00

$ 1,550.00

95.00%

3.50%

1.00%

6,00%

4 года

Цена покупки — это цена, которую мы ожидаем заплатить за определенную недвижимость. Начальная ежемесячная аренда будет ценой, за которую мы планируем арендовать недвижимость. Уровень заполняемости измеряет, насколько хорошо мы арендуем недвижимость (95% занятости означает, что лишь примерно 18 дней, когда имущество будет сдаваться без аренды между жителями каждого года).

Ежегодное подорожание будет определять ставку что стоимость нашего имущества возрастает (или уменьшается) ежегодно. Рост годовой ренты определять, сколько мы будем увеличивать арендную плату ежегодно. Стоимость брокера определяет, какой процент от цены продажи недвижимости, который мы должны будем платить брокером, когда мы продаем имущество.

Инвестиционный период — это время, в течение которого мы будем владеть имуществом, прежде чем продать его. Теперь, когда у нас есть хорошие наборы предположений относительно свойств, мы можем начать делать расчеты на основе этих предположений.

Примечание о временные периоды

Существует много способов начать прогнозирования значений через время Вы можете финансировать проекты ежемесячно, ежеквартально, ежегодно или сочетание трех. Для большинства моделей следует рассмотреть прогнозирования финансовых показателей ежемесячно в течение первых лет пары.

Таким образом, вы позволяете пользователям модели увидеть некоторую цикличность бизнеса (если имеется). Это также позволяет выявить определенные проблемы с бизнес-моделью, которые могут не отображаться в годовых прогнозах (например, дефицит наличного баланса). После первых двух лет вы сможете прогнозировать финансовые показатели ежегодно.

Для наших целей годовые прогнозы сократят сложность модели. Одним из побочных эффектов такого выбора является то, что когда мы начнем амортизацию ипотечных кредитов позже, мы заведем больше расходов на проценты, чем в случае, когда мы будем делать ежемесячные платежи за основу (это то, что происходит на самом деле).

Другой вариант моделирования вы можете хотите рассмотреть вопрос о том, использовать фактические заголовки дат для ваших колонок проектирования (31.12.2010, 31.12.2011, …). Это может помочь позже выполнить более сложную функцию, но опять же, для наших целей мы просто использовать 1, 2, 3 и т.д., чтобы измерить наши годы. В программе Excel мы можем играть с форматированием этих цифр немного так:

Год 1 Год 2 Год 3 Год 4 …

Эти цифры следует вводить ниже нашего поля предположение с первым годом начиная с маленький столбик B. Мы будем нести эти значения до десяти лет. Прогнозы, сделанные за десять лет, не имеют достаточного доверия, поэтому большинство финансовых моделей не превышают десяти лет.

Прогнозы

Теперь, когда мы установили наши метки времени на "Собственность" Рабочий лист, мы готовы начать наши прогнозы. Вот начальные значения, мы хотим продемонстрировать в течение следующих десяти лет в нашей модели:

Property Value

Годовая аренда

Продажа недвижимости

Брокерская плата

Ипотечный баланс.

Акционерная линия Бал.

Чистый доход

Значение собственности, принадлежащей

Добавьте эти строки в столбце A, находится чуть ниже и слева от того места, где мы добавили метки года.

Линия стоимости свойства просто проинформирует стоимость имущества с течением времени. Стоимость в первом году будет равняться предположению нашей покупной цены, а формула для этого просто вказатиме это предположение. Формула для каждого года справа от первого года будет такой:

= B14 * (1 + $ B $ 7)

Где B14 является клеткой непосредственно слева от того года, в котором мы сейчас находимся расчет стоимости имущества и $ B $ 7 является абсолютным ссылкой на наше "Ежегодное признание" предположения. Эту формулу можно перетащить по строке, чтобы вычислить остаточные года для стоимости недвижимости.

Годовая линия арендной платы рассчитывает ежегодный годовой доход от аренды недвижимости. Формула для первого года выглядит следующим образом:

= IF (B12> = $ B $ 10,0, B5 * 12 * $ B $ 6)

B12 должно быть "1" в созданном нами году меткам. $ B $ 10 должно быть абсолютным ссылкой на предположение нашего инвестиционного периода (данные в нашей посильной ячейке должны быть целыми числами, даже если они отформатированы для чтения «годы», иначе формула не будет работать). B5 должно быть ссылкой на наше предположение о ежемесячной аренду, и $ B $ 6 должно быть абсолютным ссылкой на уровень заполняемости.

То, что эта функция говорит, состоит в том, что если наш срок инвестиций меньше, чем год, в котором это значение должно быть рассчитывается, тогда результат должен быть нулевым (после продажи он больше не будет владеть имуществом, поэтому мы не можем взять арендную плату). В противном случае формула рассчитает годовую арендную плату, которая состоит из месячной арендной платы, умноженной на двенадцать, а затем умноженная на уровень заполняемости

. На следующие годы формула будет выглядеть примерно так:

= IF (C12> = $ B $ 10,0, B16 * (1 + $ B $ 8))

Опять же, если период инвестирования меньше, чем год , когда эта сумма будет вычислена, то результат будет нулевым. В противном случае мы просто возьмем стоимость арендных доходов в прошлом году и увеличим ее с учетом нашего ежегодного предположение о росте ренты в клетке $ B $ 8

Время выхода

Теперь, когда мы прогнозировали стоимость имущества и аренду Теперь мы можем прогнозировать доходы от продажи имущества. Для того, чтобы рассчитать чистый доход от продажи нашего имущества, нам нужно будет прогнозировать эти значения, указанные выше: цена продажи недвижимости, комиссия за брокера, ипотечный баланс и баланс собственного капитала

Формула для прогнозирования цены продажи такая как следующая: [19659002] = IF (B12 = $ B $ 10 B14,0)

Эта формула говорит, что, если текущий год (B12) равна нашим инвестиционным периодом ($ B $ 10), то наша цена продажи будет одинаковой в нашей прогнозируемой стоимости имущества в тот конкретный год (B14). В противном случае, если год не является годом, который мы планируем продать имущество, то нет продаж, а цена продажи равна нулю.

Формула расчета комиссионных брокера использует аналогичный подход:

= IF (B18 = 0,0, B18 * $ B $ 9)

Эта формула утверждает, что если цена продажи на конкретный год (B18) равна нулю, тогда комиссия брокера равна нулю. Если продажа не осуществляется, комиссионные к брокеру отсутствуют. Если продажа происходит, тогда комиссионные брокера равны цене продажи (B18), умноженному на наше предположение о брокерские сборы ($ B $ 9).

Наш ипотечный баланс и наш баланс капитала будет вычислить на следующем листе, так что пока мы оставим две пустые строки в качестве заполнителей для этих значений. Наша чистая выручка от продажи недвижимости будет просто продажной ценой, за исключением платы за брокера за вычетом ипотечного баланса, за исключением баланса на уровне собственного капитала.

Добавим еще одну линию под названием "Собственность собственности". В этой строке будет показано значение собственности, мы обладаем, поэтому он будет отображать значение нуля, когда мы его продали. Формула будет просто:

= IF (B12> = $ B $ 10,0, B14)

B12 относится к текущему году в нашем году маркеров. $ B $ 10 — это предположение до нашего инвестиционного периода, а B14 — значение текущих лет в линейке стоимости имущества, которую мы рассчитали. Вся эта линия действительно представляет нашу линию стоимости свойства, но после того, как мы продаем это имущество, она будет показана нулевой стоимости.

On Financing

Теперь давайте сможем определить, как мы будем финансировать приобретение имущества. Назовем новую вкладку "Финансирование" и добавьте название "Финансирование" в верхней части рабочего листа. Первое, что нам нужно знать, — это сколько нам нужно для финансирования.

Для начала введем "Покупная цена" на несколько строк под заголовком. Справа от этой ячейки укажите предположение о нашей покупную цену на вкладке "Свойства" (= Property! B4). Мы будем форматировать текст этой камеры зеленым, поскольку мы эт & # 39; связываем информацию по другим рабочим листом. Форматирование текста в зеленом цвете — это общая конвенция по финансовому моделированию, которая поможет следить за тем, откуда информация происходит.

Ниже этой линии давайте напишем "Оборотный капитал". Справа от этой ячейки введем предположение в размере 5000 долларов США (форматированный синим текстом, чтобы указать вход). Предположение нашего оборотного капитала — это дополнительный капитал, который, по нашему мнению, нам понадобится, чтобы покрыть текущее управление инвестиционной недвижимостью. Мы можем иметь определенные расходы, которые не полностью покрываются нашим доходом от аренды, и наш оборотный капитал поможет убедиться, что мы не сталкиваемся с проблемами денежного потока

. Под линией оборотного капитала введите "Общий капитал, необходимый" и справа от этой ячейки сумма значений нашей покупной цены и предположения рабочего капитала. Эта сумма будет общей суммой капитала, который нам нужно будет увеличить.

Источники капитала

Пара линий ниже нашего "Общий капитал, необходимый", создайте коробку источников капитала. В этом окне будет отображаться шесть столбцов с заголовками: источник, сумма, покупная цена, ставка, срок и годовой платеж. Два типичных источники капитала для приобретения недвижимости — это ипотека и кредитная линия собственного капитала (или заем). Наше окончательное источник капитала (по этой модели в любом случае) будет нашим собственным наличным или собственным капиталом

В столбце источников давайте добавим "Первая ипотека", "Уровень ликвидности кредитов" и "Уровень капитала" в трех камерах ниже заголовки наших источников. Для типичной ипотеки банк, как правило, кредитует до 80% стоимости имущества по первому ипотечному кредиту, поэтому давайте введем 80% в строке для первого ипотечного кредита под заголовком% покупки (опять же отформатирован синим цветом укажите входное значение).

Теперь мы можем вычислить сумму нашей первой ипотеки в колонке суммы по формуле:

= B5 * C11

B5 — это ссылка на нашу цену покупки, а C11 — это ссылки на наш предположения о покупке в% [19659002] На текущем рынке банки не хотят предлагать кредитные линии кредита, если в собственность вложено менее 25% акций, но давайте притворимся, что они готовы немного одолжить. Предположим, что они предоставят нам еще 5% стоимости недвижимости в форме линии собственного капитала. Введите 5% (синий) в строке собственного капитала кредитной линии под заголовком% покупной цены.

Мы можем использовать аналогичную формулу для расчета суммы собственного капитала в столбце суммы:

= B5 * C12

] Теперь, когда у нас есть сумма банковского финансирования, доступная для нашей покупки, мы можем вычислить, сколько стоит нам капитал. Под заголовком суммы в строке для справедливости введите следующую формулу:

= B7-B11-B12

B7 — это наше общее финансирование, необходимое. B11 — это финансирование, доступное с первого ипотечного кредитования, и B12 — это финансирование, доступное из кредитной линии собственного капитала. Опять же, мы предполагаем, что нам придется кашлюваты наличные всего, что мы не можем финансировать через банк.

Стоимость капитала

Теперь давайте с & # 39; выясним, что это финансирование идет стоить нам. Для процентных ставок, предположим, что 5% на первую ипотеку и 7% в линию собственного капитала. Введите обе эти значения синим в нашем колонке скорости. По условиям, типичное ипотечное кредитование составляет 30 лет, а линия собственного капитала может составить 10 лет. Давайте введем эти значения синим под названием.

Каждая срок платежа будет расчетом годового платежа, который нам придется сделать, чтобы полностью погасить каждую ссуду до конца ее срока, включая проценты. Мы используем функцию Excel для этого:

= — PMT (D11, E11, B11,0)

Функция PMT даст нам значение фиксированного платежа, который мы сделаем с определенной скоростью (D11), определенное количество периодов (E11), текущую стоимость (B11) и будущее значение (которое мы хотим равняться нулю, чтобы полностью погасить кредит). Тогда мы сможем использовать ту же формулу в ячейке ниже, чтобы вычислить платеж за линию собственного капитала.

Теперь мы готовы выложить наши прогнозы. Начнем с копирования заголовков столбцов вкладке свойства (1 год, 2 года и т.д.) и вставьте их на вкладку "Финансы" под нашим полем источников капитала. Давайте также извлечем линию стоимости собственности на вкладке свойства (обозначение зеленых значений, чтобы показать, что они поступают с другой листа).

Теперь давайте прогнозируем некоторые остатки, д & # 39; связанные с нашей первой ипотекой. Обозначим этот раздел рабочего листа "Первая ипотека", а под ним добавлены следующие позиции в первом столбце:

Beginning Balance

Интерес ПМТ

Руководитель ПМТ

Завершальний баланс

Post balance of sales

За перший рік балансу нашого початку ми просто порахуємо нашу першу суму іпотеки (= B11). Протягом двох років і пізніше ми просто посилаємося на баланс, що закінчився попередніми роками (= B25).

Щоб розрахувати виплату відсотків за кожен рік, ми просто помножимо початковий баланс на нашу передбачувану відсоткову ставку (= B22 * $ D $ 11 ) B22 буде балансом початку поточного року, а $ D $ 11 буде нашою передбачуваною процентною ставкою.

Щоб розрахувати суму основного платежу кожного року, ми просто віднімаємо виплату процентів поточного року з нашого річного платежу (= $ F $ 11-B23). $ F $ 11 — це річний платіж, який ми розрахували раніше, а B23 — це виплата процентів поточного року.

Наш остаточний баланс — це просто баланс початкового балансу за вирахуванням основного платежу (= B22-B24).

Нарешті, баланс — це просто наш кінцевий баланс за кожен рік або нуль, якщо ми вже продали власність (= IF (B19 = 0,0, B25)). Ця лінія полегшить нам подати нашу заборгованість, коли ми йдемо побудувати наш балансовий документ пізніше.

Тепер ми повторюємо ті самі рядки та розрахунки для проектування власного ліквідного залишку кредитів. Коли ми закінчимося з цими двома джерелами, ми завершили нашу фінансову робочу таблицю.

Повернення на крок

Тепер ми можемо скинути залишки на іпотечні та капітальні лінії на вкладці властивостей у порядку щоб розрахувати наші чисті доходи. Для іпотечного балансу ми використовуємо формулу:

= IF (B18 = 0,0, Фінансування! B22)

B18 відноситься до вартості продажу нерухомості в поточному році. Якщо значення дорівнює нулю, то ми хочемо, щоб іпотечний баланс був нульовим, оскільки ми не продаємо майно в цьому конкретному році, і нам не потрібно показувати іпотечну баланс. Якщо значення не дорівнює нулю, то ми хочемо показати залишок за іпотекою за той конкретний рік, який можна знайти на вкладці фінансування (Фінансування! B22).

Ми використовуємо таку ж формулу для розрахунку балансу лінії власного капіталу [19659002] On to Expenses

Назвемо вкладку витрат "Витрати" та додаємо таку саму назву до верхньої частини робочого листа. Цей аркуш буде простим і зрозумілим. Спочатку створіть таблицю припущень з наступними вхідними мітками:

Tax Rate

Щорічні домашні ремонтні роботи

Річні комісії за прокат брокерів

Інші витрати

Інфляція

Поруч із кожною з цих комірок введемо наступні припусні значення синього кольору:

1.10%

800,00 грн

100,00 дол. США

50,00 дол. США

1.50%

Кожен з цих припущень являє собою деяку складову поточних витрат на управління майном. Нижче нашої коробки припущень давайте знову вставляти наші заголовки року з одного з наших інших робочих аркушів (рік 1, рік 2 тощо).

Давайте вкажемо в рядку, яка показує наше володіє вартість майна, яку ми розрахували раніше, і форматувати ці значення в зеленому кольорі Нам потрібні ці значення, щоб обчислити наші податкові витрати, тому його буде простіше мати на одному робочому аркуші.

Нижче цієї строки давайте додамо кілька рядків, які ми прогнозуємо:

Ремонт будинку

Оплата брокера оренди

Інші витрати

Податки

Наш перший рік ремонту будинку буде просто дорівнювати нашому річному припущенню (= B5). Протягом наступних років, однак, нам доведеться перевірити, чи маємо ми ще власність. Якщо ні, то наша вартість буде нульова. Якщо це так, ми хочемо збільшити витрати на ремонт додому за рівнем інфляції. Ось що повинна виглядати функція для наступних років:

= IF (C $ 13 = 0,0, B15 * (1 + $ B $ 8))

У цьому випадку, C $ 13 є вартістю поточного року, B15 — це витрати на ремонт будинку минулого року, а B $ 8 — це рівень інфляції. Для орендної плати брокера та інших витрат ми можемо використовувати ту саму методологію для прогнозування цих витрат

Для податків ми повинні використовувати інший розрахунок. Податки на нерухомість залежать від вартості майна, тому ми використали відсоток для подання податкового припущення. Наша формула для обчислення податків буде така:

= B13 * $ B $ 4

Оскільки наші податки будуть нульові, коли наша вартість нерухомості дорівнює нулю, ми можемо просто збільшити вартість власності (B13) на нашу передбачувану ставку податку ($ B $ 4). А тепер ми прогнозували наші витрати.

Встановлення всього цього разом

Тепер приходить весела частина. Ми повинні поставити всі наші прогнози у презентативні фінансові звіти. Оскільки це стане частиною моделі, яка передається, ми хочемо зробити її особливо чистою та добре відформатованою.

Позначимо вкладку "Financials" і введемо той самий заголовок у верхній частині робочого аркуша. Пара ліній нижче, ми почнемо нашу балансову таблицю, додаючи в перший стовпчик мітку "Баланс". Саме під цією лінією ми будемо впадати в стандартні заголовки року, тільки цього разу ми хочемо включити Рік 0 до колонки року 1.

По лівому боці робочого аркуша трохи нижче заголовків року ми будемо макет балансу наступним чином:

Готівка

Майно

Всього активів

Перша іпотека

Лінія акцій кредиту

Загальний борг

Платний капітал

Нерозподілені прибутки

Загальний капітал

Всього зобов'язань та капітал

Перевірка

Наша вартість грошових коштів за нульовий рік буде дорівнювати сумі капіталу, яку ми плануємо інвестувати, тому ми звернемося до нашої власної вартості з фінансової літери ( = Фінансування! B13) і форматувати значення зеленим.

Майно, перший іпотечний кредит, лінія власного капіталу та нерозподілену прибуток будуть нульові в нульовому році, тому що ми ще нічого не інвестували. Ми можемо продовжувати та додавати в формули для загальних активів (готівка плюс майно), загальної суми боргу (перша іпотека плюс лінія власного капіталу), загальний капітал (сплачений капітал плюс нерозподілений прибуток) та сукупні зобов'язання та капітал (загальна сума боргу плюс загальний капітал ) Ці формули залишаться незмінними протягом всіх років балансу.

Для нульового балансу запланованого капіталу за рік ми будемо використовувати ту саму формулу, що і готівка за нульовий рік (= Фінансування! B13).

Повертаючись до готівки, ми використаємо цю лінію як наш плагін для балансу, оскільки готівка є найбільш ліквідним пунктом на балансі. Щоб заробити готівку за штепсель, ми отримуємо грошові кошти, що дорівнюють сукупним зобов'язанням та капіталу, за вирахуванням майна Це має гарантувати, що баланс завжди збалансований. Нам ще потрібно спостерігати за тим, щоб наша готівка була колись негативною, що могло б стати проблемою.

На балансі властивість зазвичай представлена ​​за його історичною цінністю (наша вартість покупки), тому ми будемо використовувати наступну формулу показати вартість власності та форматувати її зеленим кольором:

= IF (C5> = Property! $ B $ 10,0, Property! $ B $ 4)

C5 — це поточний рік. Майно $ B $ 10 є посиланням на припущення нашого інвестиційного періоду, а $ B $ 4 — це посилання на покупну ціну. Вартість майна буде або нульовою (після того, як ми її продавмо), або дорівнюємо нашій ціні на покупку.

Наші перші іпотечні та капітальні лінії балансу ми можемо просто витягнути з залишку після продажу на вкладці фінансів. Ми форматуємо кожен рядок зеленим кольором, щоб показати, що його витягують з іншого аркуша.

Заплачений капітал буде рівним або нашій оригінальній інвестиції (оскільки ми не будемо робити додаткові інвестиції), або нуль після того, як ми продали власність. Формула виглядає наступним чином:

= IF (C5> = Property! $ B $ 10,0, $ B $ 16)

C5 — це поточний рік. Майно $ B $ 10 є посиланням на припущення нашого інвестиційного періоду, а $ B $ 16 — це посилання на нульову вартість нашого запланованого капіталу за рік.

Нам доведеться пропустити лінію нерозподіленого прибутку, поки ми не прогнозуємо нашу Звіт про прибутки та збитки, оскільки він залежить від чистого прибутку.

Контрольна лінія — це швидкий спосіб пояснити, чи ваш баланс є балансом. Це просто дорівнює загальним активам мінус сукупні зобов'язання та власний капітал. Якщо значення не дорівнює нулю, то ви знаєте, що є проблема. Як додатковий дзвінок і свист Ви можете використовувати умовне форматування, щоб висвітлити будь-які проблеми.

Обчислення нижньої лінії

Нижче контрольної лінії, давайте налаштуємо нашу інформацію про прибуток так само, як ми встановили на нашому балансі — з міткою "Звіт про прибутки та збитки", за яким слідують заголовки статей нашого року. Ми складемо звіт про прибутки та збитки таким чином:

Дохід від прокату

Надходження від продажу

Загальний дохід

Ремонт будинків

Оплата брокера оренди

Інші витрати

Всього операційних витрат

Операційний прибуток

Процентні витрати

Податки

Чистий дохід

Простий дохід від оренди, доходи від продажу, ремонт будинку, орендна плата, інші витрати та податки можуть бути просто витягнуті з інших робочих таблиць, де ми їх розрахували (і формалізовано зеленим ) Процентні витрати — це просто сума виплат відсотків як для першої іпотеки, так і для лінії власного капіталу на вкладці фінансування.

Інші позиції — це прості розрахунки. Сукупний дохід — це сума орендного доходу та надходжень від продажу. Загальні операційні витрати — це сума домашніх ремонтів, орендних брокерів та інших витрат. Операційний дохід — загальний дохід мінус загальні операційні витрати. Чистий прибуток — це операційний дохід за вирахуванням процентних витрат та податків.

Тепер, коли ми маємо чистий прибуток, ми можемо повернутися до нашої лінії нерозподіленого прибутку в нашому балансі, щоб закінчити це. Формула нерозподіленого прибутку, починаючи з першого року та продовжуючи, повинна бути такою:

= IF (C5> = Property! $ B $ 10,0, B17 + C43)

Знову ж таки, функція ІФ виглядає на поточний рік (C5) і порівнює його з нашим інвестиційним періодом (Property! $ B $ 10). Якщо він більше або дорівнює інвестиційному періоду, то ми закрили наші інвестиції і значення дорівнює нулю. У протилежному випадку формула нерозподіленого прибутку — залишок нерозподіленого прибутку попереднього року (B17) плюс чистий дохід поточного року.

А тепер для руху грошових потоків

Відповідати на наше первинне питання про те, що наше повернення Що стосується цієї конкретної інвестиції, то нам потрібно проінструювати грошовий потік інвестору. Для цього створіть ще один розділ нижче звіту про прибутки та збитки, що називається "Інвестиційний грошовий потік", який також має заголовки стовпців у нашому році. Ми також хочемо додати наступні рядки:

Initial Investment

Чистий дохід

Грошові потоки

Наша початкова лінія інвестицій матиме значення тільки в нульовій клітині першого року, і вона буде дорівнювати нашим запланованим капіталом лише негативним (= -B16). Наш вихідний грошовий потік є негативним, тому що ми здійснюємо капіталовкладення для фінансування проекту.

Решта наших грошових потоків надходить у вигляді чистого прибутку. Оскільки ми маємо чистий дохід від продажу майна, що тече через чистий дохід, ми можемо просто встановити чистий дохід рядку, рівну чистому доходу від нашого звіту про прибутки та збитки. Щоб максимізувати наш потенційний прибуток, ми вважатимемо, що чистий дохід сплачується щороку, а не зберігається (це може призвести до негативних залишків грошових коштів, але для простоти ми зробимо це припущення).

Готівковий потік просто сума початкового капіталовкладення та чистого прибутку за кожен рік. Результат має бути негативною клітиною, за якою слід віднести деякі негативні чи позитивні показники чистого прибутку (залежно від припущень нашої моделі). Тепер ми готові розрахувати наше повернення.

Пара ліній нижче лінії руху грошових коштів, ми позначимо лінію "IRR" або внутрішню норму прибутку. Внутрішня норма прибутку в основному є дисконтною ставкою, за якої ваш майбутній грошовий потік дорівнює початковому відтоку грошових коштів. Іншими словами, це дисконтна ставка, яка дає проекту теперішню вартість нуля. Формула, яку ми введемо праворуч від цієї етикетки:

= IF (ISERROR (IRR (B51: L51)), "N / A", IRR (B51: L51))

додаючи якихось фантастичного форматування до формули, щоб переконатися, що якщо функція IRR не може обчислити повернення, вона відображатиметься як "N / A". Основна функція для IRR просто посилається на наші клітинки грошових потоків (B51: L51).

Тепер ми можемо грати з нашими вхідними моделями, щоб переконатися, що наші припущення та наш проект мають сенс. Якщо у вас є дані з подібного проекту, ви можете ввести ці значення, щоб перевірити, чи ваша модель уважно стежить за фактичними результатами проекту. Цей тест допоможе вам визначити, чи працює ваша модель належним чином.

Пам'ятайте, що модель настільки ж хороша, як припущення, які ви додали до неї, тому навіть при детальній робочій моделі проекту вам все одно доведеться інвестувати Багато часу досліджуючи відповідні припущення.

Це лише один приклад фінансової моделі. Інші моделі можуть бути більш простими або набагато більш детальними. Для того, щоб стати відмінним модельєром, потрібно практикувати.

[ad_2]